Miet- und WEG-Recht -

Verpfändete Mietkaution: Vorläufiger Rechtsschutz bei Inanspruchnahme

Droht der Vermieter die Auflösung des verpfändeten Mietkautionskontos an, kann der Mieter im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes hiergegen vorgehen.

Die Mietsicherheit soll –  wie bereits dem Wortlaut des § 551 Abs. 1 zu entnehmen ist – dem Vermieter lediglich die Möglichkeit geben, seine berechtigten Ansprüche zu sichern, nicht jedoch, sich vor Austragung des Streits über bestehende Ansprüche zu befriedigen.

Das Amtsgericht stellt zunächst fest, dass der nach § 936 i.V.m. § 920 Abs. 2 ZPO glaubhaft zu machende Verfügungsanspruch gegeben ist. Er ergibt sich aus der Kautionsabrede, nach welcher der Vermieter nur in den Fällen auf die Mietsicherheit zurückgreifen können soll, in denen zwischen den Mietparteien feststeht, dass der Vermieter gegen den Mieter einen fälligen Anspruch hat. Gemäß § 1282 i.V.m. § 1228 Abs. 2 BGB ist der Pfandgläubiger zur Einziehung der Forderung nur berechtigt, soweit Pfandreife eingetreten, d.h. die Forderung fällig ist. Insoweit muss der Vermieter als Pfandgläubiger nicht nur sein Pfandrecht, sondern auch die Pfandreife beweisen. Nach Auffassung des Gerichts ist dies auch der Hintergrund der Vereinbarung einer Ankündigungspflicht zwischen dem verpfändenden Mieter und der das verpfändete Guthaben führenden Bank. Diese dient einzig dazu, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, einen unzulässigen Zugriff auf die Kaution mittels Unterlassungsverfügung im Wege einstweiligen Rechtsschutzes zu begegnen (vgl. Kluth / Grün, NZM 2002, S. 1015, 1018). Darf der Vermieter mithin die Mietsicherheit nur einziehen, wenn er berechtigte, verrechenbare Gegenforderungen hat, ist er auch gehalten, das Bestehen solcher Ansprüche im Falle des Bestreitens durch die Mieter auf dem Rechtswege zu klären. Dafür ist jedoch das einstweilige Verfügungsverfahren mit seinen begrenzten Möglichkeiten der Beweiserhebung nicht geeignet.

Auch ein Verfügungsgrund ist nach Ansicht des Gerichts glaubhaft gemacht. Eine einstweilige Verfügung ist zulässig, wenn zu besorgen ist, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustandes die Verwirklichung des Rechts einer Partei vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte. Aus § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB sowie der Sicherungsfunktion der Kaution ergibt sich, dass diese getrennt vom Vermögen des Vermieters zu verwahren ist, so dass sie stets dem Zugriff etwaiger Gläubiger desselben entzogen bleiben muss. Zieht der Vermieter dennoch die Sicherheit ein, ist die Gefahr des Gläubigerzugriffs offenkundig. Sie soll - wie bereits dargelegt - bis zur endgültigen Klärung der Rechtslage lediglich der Sicherung, nicht aber der Erfüllung dienen (BGH, RE v. 01.07.1987 – VIII ARZ 2 /87, WuM 1987, 310). Dies bedeutet für den jeweiligen Mieter auch, dass nicht er das Risiko der Realisierung einer eventuellen Rückforderung eingehen muss. Eine Einziehung der Mietsicherheit beeinträchtigte jedoch den oben dargelegten Unterlassungsanspruch des Mieters, so dass eine vorläufige Sicherung im Eilverfahren notwendig ist. Da mit der erlassenen Anordnung auch keine endgültige Entscheidung über Einziehung oder Auskehrung des Sparguthabens getroffen worden ist, greift auch das Verbot der Vorwegnahme der Hauptsache vorliegend nicht ein.

Anmerkung: Die Zulässigkeit einer einstweiligen Verfügung, um den Vermieter von der Inanspruchnahme einer verpfändeten Mietkaution abzuhalten, ist in der Rechtsprechung umstritten. Zustimmend: LG Berlin, Beschl v. 05.09.2002 – 65 T 64/02, GE 2003, 742; LG Darmstadt, Beschl v. 13.12.2004 – 11 T 11/04, ZMR 2005, 193; LG Wuppertal, Beschl. v. 27.11.2003 – 9 S 194/03, NZM 2004, 298; AG Lichtenberg, Urt. v. 01.04.2004 – 4 C 1002/04, MM 2004, 266. Ablehnend:  LG Berlin, Beschl. v. 15.01.2007 – 62 T 5/07, GE 2007, 449; AG Bensheim, Beschl. v.,13.07.2004 – 6 C 731/04, ZMR 2005, 193; AG Dresden, Beschl. v. 06.10.2005 – 140 C 7205/05.

Quelle: Th. Emmert - Urteilsanmerkung vom 29.05.07

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