Petra Beerhalter © fotolia.de

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Miet- und WEG-Recht -

Wohnungseigentum: Verschuldensunabhängige Haftung des Mieters?

BGH, Urt. v. 25.10.2013 - V ZR 230/12

Der BGH hat sich mit der Frage befasst, ob ein Wohnungseigentümer eine Entschädigung für Vermögensnachteile verlangen kann, die er durch eine von einer benachbarten Wohnung ausgehende rechtswidrige Einwirkung auf seine Wohnung erlitten hat, wenn ein Verschulden des Nachbarn nicht festzustellen ist. Der BGH hat auch darüber entschieden, was im Verhältnis von Mietern gilt, die die Räume von Wohnungseigentümern angemietet haben.

Darum geht es

Die Beklagte betrieb im dritten Obergeschoss eines Gebäudes ein ambulantes Operationszentrum. In dem darunter liegenden Stockwerk befand sich die Arztpraxis von Dr. W. , dessen Versicherer die Klägerin ist. Das Grundstück ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geteilt.

Sowohl der Beklagten als auch dem Versicherungsnehmer waren die von ihnen genutzten Räume, die im (Sonder-)Eigentum unterschiedlicher Wohnungseigentümer stehen, jeweils mietweise überlassen worden.

In der Nacht vom 7. auf den 8. Juni 2007 löste sich im Sterilisationsraum der Beklagten eine Schlauchverbindung, wodurch es zu einem Wasseraustritt und zu Schäden auch in den Praxisräumen des Versicherungsnehmers kam.

Den Schaden glich die klagende Versicherung in Höhe von 165.889,76 € aus. Diesen Betrag verlangt sie nunmehr von der Beklagten aus übergegangenem Recht.

Das Landgericht hat der Klage dem Grunde nach stattgegeben. Die dagegen eingelegte Berufung der Beklagten hat das OLG zurückgewiesen. Dabei hat es offen gelassen, ob die Beklagte ein Verschulden an dem Schadensereignis trifft, weil es darauf nach der entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB nicht ankomme.

Wesentliche Entscheidungsgründe

Der BGH hat das Berufungsurteil bestätigt, soweit es um die analoge Anwendung der genannten Vorschrift geht.

Im Hinblick auf das Verhältnis zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass dem beeinträchtigten Grundstückseigentümer bzw. dessen Mieter ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen kann.

Gleiches gilt im Verhältnis von Sondereigentümern (bzw. hier deren Mietern), weil es sich bei dem Sondereigentum um "echtes Eigentum" handelt, das dem Wohnungseigentümer alleine zusteht, und mit dem dieser grundsätzlich nach Belieben verfahren und jeden anderen von Einwirkungen hierauf ausschließen kann.

Da das Sondereigentum als eine Art Ersatzgrundstück fungiert, sind die Wohnungseigentümer insoweit wie Eigentümer benachbarter Grundstücke zu behandeln.

Gleichwohl hat der BGH das Berufungsurteil wegen eines Verfahrensfehlers aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurückverwiesen, das ggf. noch über die Höhe der Entschädigung entscheiden muss.

Quelle: BGH, Pressemitteilung - vom 25.10.13

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