Zulässigkeit von Indexmietvereinbarungen in Gewerbemietverhältnissen

In Gewerbemietverhältnissen können die Parteien eine „Wertsicherungsklausel“ in den Mietvertrag aufnehmen. Handelt es sich dabei um „echte Gleitklauseln“, ist das neue Preisklauselgesetz zu beachten.

Mit der Wertsicherungsklausel wird die Entwicklung der Miete an die Entwicklung bestimmter Güter oder Leistungen gekoppelt, d.h. die Miete soll sich dann ändern, wenn sich auch der Bezugsfaktor – nicht das Mietniveau! – ändert.

Allgemein

Die Zulässigkeit von automatisch wirkenden Wertsicherungsklauseln (sogenannten echten Gleitklauseln) bemisst sich an dem am 14.09.2007 in Kraft getretenen „Gesetz über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden – Preisklauselgesetz (PrKlG)“. Das Preisklauselgesetz hat das bis dahin geltende Preisangaben- und Preisklauselgesetz – PreisAngG und die Preisklauselverordnung – PrKV ersetzt.

Mit Inkrafttreten des PrKlG ist die bislang in § 3 PrKV vorgeschriebene Genehmigungspflicht für bestimmte Preisklauseln ersatzlos entfallen.

Indexierungsverbot, § 1 Abs. 1 PrKlG

Nach § 1 Abs. 1 PrKlG ein allgemeines Indexierungsverbot, wonach auch die Vereinbarung einer Mietindexierung unzulässig wäre. Vom Verbot ausgenommen sind gem. § 1 Abs. 3 PrKlG Indexmietvereinbarungen nach § 557b BGB bei Wohnraummietverhältnissen.

Zulässigkeitsvoraussetzungen nach § 3 PrKlG

Darüber hinaus sind Indexmietvereinbarungen gem. §§ 2 Abs. 1 Nr. 1; 3 Abs.1 PrKlG unter den in § 3 Abs. 1 PrKlG genannten Voraussetzungen zulässig. Die nachfolgend genannten Zulässigkeitsvoraussetzungen müssen kumulativ vorliegen:

• Zunächst muss der Vermieter oder Verpächter für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten oder der Mieter oder Pächter das Recht haben, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern, § 3 Abs. 1 Nr. 1 e, Abs. 3 Nr. 2 PrKlG.
  
• Die Preisklausel darf die Veränderung der Miete nicht an einen beliebigen Index koppeln. Nach § 3 Abs. 1, 3 PrKlG kommen ausschließlich drei Alternativen in Betracht.

Einzelfallprüfung nach § 2 PrKlG

Auch wenn die Voraussetzungen des § 3 Abs.1, 3 PrKLG erfüllt sind, ist die Klausel nicht automatisch zulässig. Die in § 2 Abs. 1 Satz 1 PrKlG vorgesehene Ausnahme vom Preisklauselverbot des § 1 Abs. 1 PrKlG gilt gem. § 2 Abs. 1 Satz 2 PrKlG für die Fälle des § 3 PrKlG nur, wenn die Preisklausel im Einzelfall hinreichend bestimmt ist und keine Vertragspartei unangemessen benachteiligt. Was unter hinreichender Bestimmtheit und unangemessener Benachteilung zu verstehen ist, ergibt sich aus § 2 Abs. 2, 3 PrKlG.

Rechtsfolgen unzulässiger Klauseln, § 8 PrKlG

Im Gegensatz zur früheren Rechtslage ist eine Klausel nach den Vorschriften des PrKlG nicht mehr „ex tunc“ unwirksam. Vielmehr muss ihre Unwirksamkeit zunächst gerichtlich festgestellt werden und tritt erst mit der Rechtskraft des Feststellungsurteils „ex nunc“ ein, § 8 Satz 1 PrKlG. Bis zu diesem Zeitpunkt bleibt ihre Rechtswirkung unberührt, § 8 Satz 2 PrKlG.

Der Mieter ist also vorher nicht berechtigt, unter Hinweis auf die erkannte Unwirksamkeit lediglich die bisher geschuldete Miete zu zahlen oder Rückforderungsansprüche geltend zu machen. Ihm ist daher zur umgehenden Erhebung einer Feststellungsklage zu raten, sobald er die Unwirksamkeit der Klausel bemerkt.

Weigert sich der Mieter gleichwohl unter Berufung auf die Unwirksamkeit der Klausel die hiernach erhöhte Miete zu zahlen, kann der Vermieter Zahlungsklage erheben.

Anmerkung der Redaktion:
Das hier auszugsweise vorgestellte Kapitel Gewerberaummietrecht / Mieterhöhung von Neuhaus/Emmert, wird in Kürze in voller Länge mit zahlreichen Praxistipps und wichtigen Hinweisen in dem bei Deubner erscheinenden "PraxisModul Miet- und WEG-Recht" für Sie aktualisiert werden.

Erstellt von Neuhaus/Emmert